El Tribunal de Justicia europeo ve ilegal la ley española
sobre los desahucios
La abogada general afirma que vulnera la normativa de la UE ya que no
protege los derechos de los consumidores y permite la introducción de cláusulas
abusivas que llevan a "la subasta forzosa de las viviendas"
D.P.Madrid08/11/2012
10:52 Actualizado: 08/11/2012 15:23
Más de un centenar de personas se concentraron el
pasado 26 de octubre ante la Subdelegación del Gobierno en Granada, en un acto
de protesta que se ha celebrado tras el funeral del hombre que se quitó la vida
poco antes de ser desahuciado. EFE/Miguel Ángel Molina
La abogada
general del Tribunal de Justicia de la UE (TUE), Juliane
Kokott, dictaminó este jueves que la ley española sobre
los desahucios viola la Directiva 93/13 de la Unión Europea al permitir la
introducción de cláusulas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios
que establecen los bancos y que, en caso de incumplimiento, acaban en la
ejecución forzosa del desalojo. Su informe se basa en la demanda de Mohamed
Aziz contra CatalunyaCaixa después de que se le expulsara de manera forzosa de
su vivienda en 2011.
Aziz
invocaba en esa denuncia la Directiva 93/13, que establece la normativa
comunitaria sobre las cláusulas contractuales abusivas que figuren en un
contrato entre cualquier profesional y un consumidor. De este modo, el juzgado
catalán decidió remitir una serie de preguntas al Tribunal
europeo para despejar las dudas antes de pronunciarse.
Kokott
aclara en el dictamen que no existe una legislación comunitaria específica que
regule los desahucios y que, por tanto, es un tema que le corresponde gestionar
a cada estado miembro. Pero en el caso concreto de España, a la hora de aplicar
la normativa procesual, no se garantizan todos los derechos de los consumidores
ya que se pasa por encima la existencia de esas cláusulas abusivas. Por tanto,
la abogada considera en sus conclusiones que la ley es incompatible con dicha
Directiva.
"Un
sistema de ejecución de títulos notariales sobre bienes hipotecados o
pignorados en el que las posibilidades de oposición frente a la ejecución se
encuentran restringidas es incompatible con la Directiva 93/13 cuando el
consumidor, ni en el propio procedimiento ejecutivo ni en un procedimiento
judicial separado, puede obtener una tutela jurídica efectiva para ejercitar
los derechos reconocidos en dicha Directiva, por ejemplo mediante una
resolución judicial que suspenda provisionalmente la ejecución forzosa",
expresa la abogada.
Según ella,
el tribunal que lleve el procedimiento debe tener el poder de suspender de
forma provisional la ejecución forzosa del desahucio hasta que se haya
comprobado si existen cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Asimismo,
incide en que sin esa herramienta, el juez no podrá tampoco impedir los
perjuicios creados al dueño de la casa, algo que califica de "muy difícil
o imposible reparación".
"Cuando
el bien inmueble gravado con la hipoteca es la vivienda del deudor,
difícilmente es apropiada la sola reclamación de indemnización por daños y
perjuicios para garantizar eficazmente los derechos reconocidos al consumidor
en la Directiva 93/13", escribe Kokott quien repite que la legislación
española "no constituye una protección efectiva contra las cláusulas
abusivas del contrato el hecho de que el consumidor, a raíz de dichas
cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la
consiguiente subasta forzosa de su vivienda y la pérdida de la propiedad y el
desalojo subsiguientes, y que sólo con posterioridad esté legitimado para
ejercitar la acción de daños y perjuicios.
Cuatro impagos y desahucio
Aziz compró
su casa en 2003 y firmó su hipoteca con Caixa D'Estalvis de Catalunya (hoy
CatalunyaCaixa). En 2007 renegoció el préstamo -117.000 euros- opara la
hipoteca y la caja de ahorros le concedió otra hipoteca de 138.000 euros a
devolver en 33 años. En 2008 Aziz tuvo muchas sificultades para pagar las
cuotas, lo que comenzó a generarle intereses por el retraso. Finalmente, tras
dejar de pagar cuatro meses seguidos, CaixaCatalunya decidió rescindir el
contrato de manera anticipada y reclamó el pago inmediato de la deuda y el
posterior desahucio.
En su
demanda, los abogados de Aziz ponen en cuestión si pueden considerarse abusivas
tres de las cláusulas del contrato hipotecario que firmó con CatalunyaCaixa, lo
que llevó al juzgado catalán a remitir sus dudas a Luxemburgo. La primera sobre
la que pide una aclaración el juzgado barcelonés se refiere a si respeta la
legislación europea el hecho de que la caja de ahorros pueda exigirle a un
cliente la devolución total del crédito por el incumplimiento de una cuota o
varias en un periodo de tiempo muy determinado y concreto pese a que la
hipoteca estaba proyectada a 33 años.
Sobre esto,
Kokott asegura que "la obligación de pago de las cuotas es la obligación
contractual esencial del prestatario". No obstante, recuerda que el juez
nacional debe tener en cuenta si la rescisión del contrato hipotecario de
manera inmediata y unilateral provoca un "desequilibrio" entre los
derechos y obligaciones contractuales. En concreto, es el juez el que debe
"examinar de manera particular en qué medida la cláusula se aparta de la
normativa española que sería aplicable a falta de pacto; si lo estipulado en la
cláusula responde a una razón objetiva; y si el consumidor, a pesar de la
alteración del equilibrio contractual en favor de quien ejercita la cláusula,
no queda considerablemente desprotegido".
Intereses de demora
La segunda
cláusula que los abogados de Aziz ponen en evidencia es la que habla de los
intereses de demora que se le impusieron al retrasarse en el pago de las cuotas
de su hipoteca. CatalunyaCaixa le impuso un interés del 18% cuando el tipo que
firmó con la hipoteca era del 4,84%. En total, la caja le exigía la devolución
de los 139.000 euros que se le prestó en primer lugar, además de otros 40.000
euros por la tardanza. Según la demanda remitida al juzgado de Barcelona, esos
tipos "no coinciden con los criterios de determinación de los intereses
moratorios en otros contratos que afectan a consumidores (créditos al consumo)
y que en otros ámbitos de la contratación de consumidores se podrían entender
abusivos y que, sin embargo, en la contratación inmobiliaria no disponen de un
límite legal claro aún en los casos en los que hayan de aplicarse no sólo a las
cuotas vencidas, sino a la totalidad de las debidas por el vencimiento
anticipado".
La abogada
general recalca de nuevo la necesidad de que el juez nacional estudie si la
imposición de esos intereses de demora respetan el Derecho español, que para
otros préstamos a los consumidores es de dos veces y media. Por otro lado,
asegura que se debe estudiar qué finalidades persigue el interés de demora: si
únicamente supone la fijación de un importe que compense los perjuicios
causados por el retraso, o si también debe servir para que las partes cumplan
lo pactado.
Finalmente,
la tercera cláusula impugnada por Aziz hace referencia a que el banco o caja
decida de manera unilateral el importe de la deuda total a pagar, lo que
provoca que si el afectado no está de acuerdo, el banco pueda activar el
desalojo. Kokott llama de nuevo al juez a considerar esrupulosamente la
lesgilación nacional y a "considerar cuál sería la situación jurídica si
el contrato no contuviera la cláusula controvertida".
Fuente.: www.publico.es
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